¿Tengo que asegurar la casa con el banco que me da la hipoteca?

por | Jun, 2016 | Consejos y Trucos, Descubrir el seguro | 0 Comentarios

Ayer pase por el banco para pedir una hipoteca, más bien una segunda hipoteca, que la cosa sigue mal. Lo hice pensando cancelar la primera y obtener un poco de liquidez para tapar agujeros.

El empleado que me atendió me fue diciendo los requisitos que tenía que cumplir: domiciliar la nómina, varios recibos, una tarjeta de crédito y…

Contratar al menos dos seguros: uno de hogar y otro de vida.

Pregunte si era obligatorio y la respuesta fue:

– No, pero igual…, si no…, es posible que…

Vamos, que si quieres el crédito, te conviene aceptar las condiciones.

Cierto que a la hora de formalizar un crédito hipotecario para comprar una vivienda, la ley exige la contratación de un seguro de daños.

Parece lógico que quien concede el préstamo disponga de un seguro por si desaparece la garantía por la que concede el crédito. El posible incendio del inmueble o las consecuencias de riesgos naturales, como tormentas, tempestades o inundaciones es motivo suficiente para que pueda desaparecer esta garantía.

Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos.

Articulo 10.1 (Real Decreto 716/2009, de 24 de abril)

Pero la ley no dice que el seguro tenga que ser contratado con la misma entidad que concede la hipoteca. Solo forma parte del juego sucio con el que actúan los bancos a la hora de conceder el crédito.

1. El engaño de los productos vinculados a la hipoteca

La banca a lo suyo: doy el dinero, pongo las condiciones.

Y desde luego que nunca van en beneficio del consumidor. Te vas a encontrar con una serie de contratos de seguro vinculados al crédito hipotecario, muchas veces innecesarios para ti.

Así a la domiciliación de la nómina, los recibos del hogar o la contratación de tarjetas, se une como requisito para la concesión del préstamo, contratar un seguro del hogar, otro de vida e incluso otro de protección de pagos.

No solo juegan con la exigencia de contratar determinado seguro, también lo hacen con la duración o con el capital asegurado.

Estas son algunas de esas imposiciones según el tipo de seguro:

1.1 Seguro de daños de la vivienda

La exigencia de asegurar un capital para el continente igual o superior al de la tasación del inmueble. No se hace de forma desglosada por lo que no se excluyen los bienes no asegurables por su naturaleza, en particular el valor del suelo. Esto supone que exista sobre seguro por el que en caso de siniestro no vas a cobrar más pero si estarás pagando demás por el seguro.

También debes tener en cuenta que en el contrato de hipoteca no podrán establecer un compromiso de duración superior a los 10 años ya que esta es la duración máxima que permite la Ley de Contrato de Seguro (LCS). Tampoco podrá tener una duración superior a la de la hipoteca.

1.2 Seguro de vida

Si pides el desglose de lo que vas a pagar de hipoteca y lo haces por conceptos, el del préstamo te lo van a dar al detalle, el de los seguros vinculados, solo será una referencia.

Mientras que la cuota del préstamo puede ser igual todos los meses, en el caso de la póliza, no. El seguro de vida se incrementará según la edad del asegurado, por lo que puedes empezar pagando poco para después incrementarse considerablemente según vayas cumpliendo años.

1.3 Seguro de protección de pagos

Se trata de la modalidad de seguro menos frecuente entre los seguros vinculados, bastante conflictivo en el momento de la prestación, pero con un buen gancho comercial en los tiempos que corren ya que garantiza el cobro de un capital que te permita atender los pagos de la hipoteca en determinadas situaciones: desempleo, invalidez, fallecimiento.

A las primas que tienes que pagar por cada uno de estos seguros, hay que añadir en ocasiones el pago de los gastos que supone realizarte el reconocimiento médico exigido en algunas de estas modalidades para acreditar tu estado de salud.

Y si no estás conforme con estas exigencias y te dan la opción de desvincular seguros del préstamo, el interés que tendrás que pagar por él irá aumentando un 0,10 % o un 0,50% por cada seguro que quites, buscando disuadirte de tus intenciones.

Pero cuidado que no solo estamos hablando de dinero, también lo hacemos de derechos del hipotecado.

2. ¿Puedo contratar los seguros con la aseguradora que quiera?

Desde que en febrero de 2014 se publicó la primera Directiva Europea sobre hipotecas los bancos tienen prohibido vincular una hipoteca a la contratación de un seguro.

Actualmente el banco no puede negarte la concesión de un crédito hipotecario por no contratar el seguro. Pero pueden negarte su concesión en condiciones preferentes como hubiese sido el caso al contratar un seguro.

Siempre y si las condiciones del préstamo te interesan puedes aceptar la contratación del seguro. Después transcurrido el primer año, reemplazándolo por el que contrates con una aseguradora independiente.

Te recomiendo la lectura de este post en el que tratamos sobre las condiciones para comunicar a la aseguradora la cancelación del contrato.

3. ¿Qué derechos tiene el banco sobre las indemnizaciones?

Cuando hablamos de seguros de daños, hablamos de seguros que tienen carácter indemnizatorio. Únicamente puede cobrar las indemnizaciones el propietario del bien, en caso contrario se produciría un enriquecimiento injusto de quien cobra porque no ha sufrido menoscabo de sus bienes.

En el caso del acreedor hipotecario se produce una excepción que está regulada en los artículos 40 a 42 de la LCS que en resumen establecen:

El acreedor hipotecario tiene un derecho sobre la indemnización en caso de destrucción del bien hipotecado de tal modo que pueda hacer efectivo ese derecho en caso de ocurrir un siniestro. Por eso la ley obliga al asegurado a comunicarle a la aseguradora la existencia de la hipoteca.

En caso de siniestro, la aseguradora solicitara el consentimiento del acreedor para pagar la indemnización al asegurado. Si no hubiese acuerdo entre el titular de la garantía (el banco) y el asegurado, la aseguradora tendrá que consignar la indemnización.

La aseguradora deberá comunicar al acreedor hipotecario la extinción del contrato de seguro o el impago de la prima adeudada. La extinción del contrario no se le puede oponer al banco hasta transcurrido un mes desde que se le comunicó el hecho que motivó la extinción, además, este podrá abonar la prima impagada, para proteger su derecho, aun frente a la opinión del tomador del seguro.

¿Qué pasa si quiero cambiar de aseguradora?

Si te planteas cambiar de aseguradora después de todo lo anterior, tendrás que comunicarle la cancelación del contrato con antelación suficiente, antes de los plazos marcados por la ley. Al tiempo deberás contratar el nuevo seguro del que tendrás que entregar al banco la documentación que acredite su condición de acreedor hipotecario.

De esta forma el derecho del banco queda salvaguardado por lo que no deberías tener ningún problema con el cambio.

4. ¿Me pueden exigir el pago del seguro de una sola vez?

Sí, y hasta que dejes propina.

Siempre serás tú el que el elija la forma de pago del contrato ligada a su duración. Podrás elegir entre un seguro plurianual a prima única, que pagas de una sola vez o de duración anual renovable.

Si optas por el primero, la ley no permite contratar un seguro de daños por una duración superior a diez años. Si amortizas el préstamo antes de los diez años, el banco o su aseguradora deberán reintegrarte por el periodo de cobertura no consumido, si así se establece en el contrato de seguro o de hipoteca.

La opción más lógica es que la duración de la póliza sea temporal, renovable año a año. De esta forma podrás cancelarlo cuando quieras en busca de alternativas con mejores prestaciones y un menor precio.

5. Tres recomendaciones antes de suscribir tu crédito hipotecario

Al salir del banco me fui a ver a mi asesor en seguros para ver que podía hacer. Me informó de todo lo anterior y me hizo tres recomendaciones y unos números. Comparó el coste de los seguros contratándolos al margen del banco y la subida de la cuota después de incrementarse el diferencial de la hipoteca.

Aquí tienes las 3 recomendaciones y el resultado de la comparativa. ¡Te sorprenderá!

U

Buscar la hipoteca que tenga menos seguros asociados.

v

Preguntar cómo quedaría la hipoteca quitando algún seguro y negociando un ajuste de las condiciones.

Haz números y mira si te interesa una hipoteca sin seguros vinculados.

En mi caso, contratando los seguros al margen del banco, el ahorro anual es de 182,75 euros (3 meses de la factura de gas)

Unos segundos de reflexión antes de ir a los comentarios donde podrás dejar tu respuesta a estas preguntas:

¿Tienes seguros vinculados a tu hipoteca contratados con el banco? ¿Cumplen tus necesidades?

 

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Imagen: Pixabay

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